不動産売却のよくある質問

不動産売却に関するよくある質問を集めてみました。

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不動産売却の適正価格に関する質問


Q 自宅を売りたいのですが、価格はいくらぐらいですか?
A 不動産価格は車の査定などとはちょっと趣が異なります。
路線価格、近隣の売買事例などを参考にしながら、売主様のご希望を元に販売価格を決めていきます。
Q 建物が築20年ですが、どのくらいの価値がありますが?
A 一戸建ての場合は、土地と建物を合わせての価格となり、単純に土地がいくら、建物がいくらという判断ではありません。建物が古くても、耐震性能が高く、リフォームもしっかりしてあり、購入希望者にとって魅力ある物件であれば、高くても売れる場合もあります。
Q 築後40年の建物がありますが、商品価値はありますか?
A 状況によりけりですが、最近では、おもに耐震性能の問題から、建物には商品的価値がないと判断されるケースが多いようです。
価格としては土地代マイナス解体費、が売買価格となるケースも多いようです。


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不動産媒介契約に関する質問


Q 媒介を依頼するには料金がかかりますか?
A 媒介自体に料金がかかることはありません。
媒介契約締結後に、不動産業者を通じて売買契約が成立した場合に、所定の仲介手数料が発生します。
ただし、依頼主の希望で広告を出したり、看板をたてたりする場合は、依頼主が実費を負担するケースもあるようです。
Q 媒介にはどんな種類があるのですか?
A 媒介には3種類あります。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約 の3種類です。

一般媒介契約
売主は同時に複数の不動産業者と媒介契約を締結できます。
専任媒介契約
売主は、一社に絞って売買契約を結び、同時に複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことはできません。
専属専任媒介契約
売主は、自分で購入希望者を見つけた場合でも、契約を締結した不動産業者を通じて売買契約を結ばなければなりません。
Q 広く頼める一般媒介はおすすめですか?
A 売主の意向と不動産業者の対応にもよって変わってきます。
売主側から見た場合、複数の不動産業者に同時に依頼するのは有利のように考える場合も多いようですが、そうとも限りません。
なぜかというと、一般媒介の場合は不動産業者が広告費や調査費を負担して販売活動を行っても、他社で契約が成立する場合もあるので、不動産業者としては、費用が出し前になってしまうことも多いからです。
Q 専任媒介契約だと一社だけが販売活動をするのですか?
A 不動産業者の方針や社内規定によってもまちまちです。
不動産会社が一社だけで活動する場合は、いかに大手の会社でも、成約のチャンスには制限があります。
売り手が専任媒介契約のメリットを最大限に享受できる販売形態は、専任媒介契約を締結した不動産業者が、売り手(セラー)の代理人として、一般の買い手(バイヤー)のみならず、地域の不動産業者に広く物件情報を告知する方法です。

ちなみに、当社ではこの方法をOBA方式(Open to Buyer's Agent)と名づけて、当社で締結するすべての媒介契約(一般、専任問わず)OBA方式にて対応させていただいております。


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販売活動に関する質問


Q 居住中の住宅を売りたいのですが、住んだままでも販売は可能ですか?
A はい。
居住中でも販売は可能です。ただし、購入前に内部をご覧になりたいお客様がほとんどですので、内部をお見せする場合には極力整理して、生活感をなくした形でお見せしたほうが印象がいいようです。
Q 販売前にリフォームした方が高く売れますか?
A 必ずしもそうとは言い切れません。
リフォームを好ましいと受け取ってくれる買主もいらっしゃるでしょうが、自分の好みでリフォームしたいので、その費用分価格が低い方が購入しやすい、とお感じになるお客様もいます。
Q 住宅ローンの残債(支払の残り)がありますが、売れますか?
A はい、問題ありません。
売買契約を締結し、決済をするまでに、ローンの残りの支払額を一括で支払い、抵当権を抹消してもらうことで所有権の買主に移転できます。。


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売買契約に関する質問


Q 支払いは何回払いで受け取るのですか?
A 支払い方法は売買契約の締結時に売主、買主双方が不動産業者を通じて取り決めます。
現金で一括のお支払の場合もありますが、多くの場合、買主が売買契約締結時に5%−20%程度の手付金を売主に支払い、住宅ローンなどの手続きをしたあとで、残金を支払う方法が一般的です。
Q 売買契約締結後に契約が流れることはありますか?
A はい。
売主、買主双方の都合により、売買契約が解除となる場合もあります。
売買契約の解除の場合、契約書に定める違約金が発生します。
ただし、買主が住宅ローンなどを申し込んだものの、その適用を受けることができない場合は、白紙撤回となることもあります。
Q 売却が成立したときには何をすればいいのですか??
A 売買契約時、決済時には、不動産業者が事前に必要な書類や費用を連絡してくれるはずです。また、所有権移転登記は、買主が依頼する司法書士が行いますので、司法書士から要求される書類や、委任状などへの押印が必要になります。



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